Toda época del año es buena para mudarse a una casa nueva y aunque la actual coyuntura influye en la demanda y oferta de proyectos inmobiliarios, el potencial de este sector es grande, si se considera el déficit habitacional existente en el mercado peruano, que supera el millón y medio de viviendas a escala nacional.

Frente a este panorama, ya sea por necesidad o por inversión, es primordial saber qué aspectos legales se deben analizar antes de adquirir un departamento o una casa, afirma la abogada Claudia Lucena Mayorga.

Entre otras recomendaciones, la socia del área inmobiliaria del estudio en Miranda & Amado destaca seis puntos base que se deberán tener en cuenta durante las transacciones que impliquen la compra de la soñada vivienda propia.

Sobre el vendedor, refiere, es importante que los adquirientes confirmen que es el titular registral. “En caso de personas naturales es necesario determinar el estado civil; si son casadas que no cuentan con un régimen de separación de patrimonios inscrito, ambos cónyuges participarán en el contrato. En las personas jurídicas, se revisará que el representante cuente con las facultades para disponer del bien”, advierte.

Áreas

Sobre el bien materia de compra, Lucena recomienda confirmar que el área y la construcción correspondan a lo que se está adquiriendo. En el caso de compra de bien futuro (en planos) la verificación se efectuará posteriormente, por lo que será clave examinar los planos y otros documentos que detallen las características que tendrá el bien futuro.

La abogada aconseja, como tercer aspecto, determinar que no existan cargas o gravámenes, o que estos se levanten antes o con la compra.

La información registral, alerta, necesariamente se complementará con la revisión física del inmueble que permita determinar su situación y la posesión de este. “Se debe confirmar que el poseedor sea el propietario registral que estaría actuando como vendedor”, recalca.

Un quinto punto se vincula con los inmuebles en edificios o condominios, en cuyos casos es importante examinar también el reglamento interno y otros documentos aprobados por la junta de propietarios.

Esta acción permitirá conocer cuáles son las áreas y los bienes comunes, el porcentaje de participación que corresponde al inmueble que se adquiere y la existencia de restricciones (por ejemplo, de mascotas), explica.

Asimismo, se enterarán sobre cuáles son los gastos comunes y el porcentaje de participación en estos egresos que le corresponderá asumir al adquirente, comenta.

Planos

Lucena sostiene que, en el caso de adquisición de bienes futuros (en planos), las fechas de entrega deberán estar bien estipuladas porque es lo que determinará, de ser el caso, el incumplimiento del vendedor y la posibilidad del adquirente de activar las penalidades y las garantías que se hubiesen previsto en el contrato.

“En este tipo de contratación, el problema más recurrente suele estar en los plazos de entrega y en que esta se cumpla de acuerdo con lo pactado en el contrato y cumpliendo con todas las características ofrecidas”, dice en la sexta recomendación.

La experta manifiesta que la forma de resguardar al comprador es mediante contratos que incluyan medidas disuasivas ante los eventuales incumplimientos del vendedor y cuenten con las garantías suficientes para la restitución de lo pagado frente a un supuesto de resolución de contrato por estas causas.

Asesoría

Lucena recomienda que en atención al grado de inversión que supone la compra de un inmueble y a que en la mayoría de los casos existe una gran asimetría en la información entre vendedor y comprador, los adquirentes se asesoren legalmente previo a la compra.

“Es importante reconocer la asimetría en la información entre vendedor y comprador, que puede llevar a que el segundo no pueda prever algunas seguridades y garantías importantes al adquirir un bien futuro”, señala.

Aunque la intervención de las entidades financieras –para financiar el proyecto u otorgar un crédito al adquirente– supone un análisis previo del proyecto o del bien por su área legal, la abogada aconseja al adquirente contar con la asesoría de un especialista.

Sanciones y multas

De acuerdo con información del Indecopi sobre el sector construcción e inmobiliario, en el 2021 se impusieron 403 sanciones por un monto total aproximado de 1,286.16 unidades impositivas tributarias (UIT), mientras que en el 2022 hubo 376 sanciones por 878.17 UIT. Las multas oscilaron entre 0.50 hasta 15 UIT, con un promedio de 2 UIT por infracción.

Durante el período 2021-2022, la mayoría de las sanciones correspondieron a infracciones al artículo 19 de la Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, que prevé que “el proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos […]”.

Claudia Lucena sostiene que esa norma se aplica a las inmobiliarias denunciadas, principalmente por incumplimiento en los tiempos de entrega de los inmuebles adquiridos y en los referidos a la formalización de la propiedad (independización de las unidades inmobiliarias o inscripción de la declaratoria de fábrica, entre otras).

La especialista en derecho inmobiliario recuerda que el año pasado la Comisión de Protección al Consumidor N° 3 del Indecopi sancionó en primera instancia a siete inmobiliarias y a sus gerentes con una multa total de 96.85 UIT. A estos últimos se les impuso la sanción en su calidad de representantes y responsables solidarios, al considerarse que participan del planeamiento, realización y/o ejecución de la infracción cometida por sus respectivas empresas, explica.

FUENTE: https://elperuano.pe/noticia/204476-casa-nueva-puntos-para-tener-en-cuenta-durante-la-compra