Datos clave en 60 segundos
- Déficit habitacional total: 1.9 millones de viviendas.
- Déficit cuantitativo: 587 mil (faltan viviendas nuevas).
- Déficit cualitativo: 1.3 millones (viviendas con carencias y necesidad de mejoras).
- Brecha anual: la nueva demanda supera a la oferta formal (se crean 49 mil viviendas vs. 144 mil de nueva demanda anual).
- Expansión urbana (2001–2018): 93% informal.
- Oportunidad: el alquiler formal y la vivienda multifamiliar pueden ampliar acceso a vivienda de calidad si se alinean incentivos y financiamiento.
Definiciones rápidas: El déficit cuantitativo se refiere a hogares que requieren una vivienda nueva; el déficit cualitativo corresponde a viviendas existentes con problemas de materiales, hacinamiento o falta de servicios, que necesitan mejoramiento.
A. Principales indicadores de la vivienda en el Perú
Déficit habitacional
El déficit de vivienda en el Perú asciende a 1.9 millones de unidades: 587 mil corresponden a déficit cuantitativo y 1.3 millones a déficit cualitativo (viviendas en mal estado o con carencias). Además, cada año la demanda supera a la oferta formal en aproximadamente 100 mil unidades, lo que agrava la brecha. Se crean 49 mil viviendas y la nueva demanda anual es 144 mil.
Crecimiento informal
En los últimos 15 años se han generado 1.5 millones de viviendas informales. Entre 2001 y 2018, el 93% de la expansión urbana fue informal, mientras solo el 7% correspondió a urbanizaciones planificadas.
Costos y acceso a servicios
- En la informalidad, el agua puede costar 5.7 veces más que en la red pública por la dependencia de camiones cisterna.
- Más del 36% de viviendas informales carece de desagüe, el 25% no tiene acceso a agua potable y el 10% no cuenta con electricidad.
Impacto social de la informalidad
La radiografía de la vivienda en el Perú muestra que el déficit habitacional no solo implica falta de hogares, sino consecuencias directas en salud, educación, empleo y seguridad:
- Salud infantil: sin red pública de agua, 19% de incidencia de enfermedades diarreicas vs. 11% en viviendas formales.
- Acceso a salud: mayor distancia a centros de salud en distritos con más informalidad, elevando el riesgo en emergencias.
- Educación: mayores distancias a colegios incrementan ausentismo escolar.
- Empleo: desempleo en mujeres 16.2% y en hombres 9.2% en zonas informales vs. 11.8% y 7.5% en zonas formales.
- Transporte: hogares informales gastan casi 50% más en transporte urbano.
- Inseguridad: 23% de probabilidad de robo o intento de robo vs. 13% en zonas formales; 39% percibe presencia policial vs. 49% en barrios formales.
Tabla resumen de indicadores
| Indicador | Dato | Qué significa |
|---|---|---|
| Déficit habitacional total | 1.9 millones | Brecha entre viviendas necesarias y vivienda adecuada disponible |
| Déficit cuantitativo | 587 mil | Faltan viviendas nuevas |
| Déficit cualitativo | 1.3 millones | Viviendas con carencias de materiales, servicios o hacinamiento |
| Expansión urbana informal (2001–2018) | 93% | Crecimiento urbano ocurre mayormente fuera del planeamiento |
B. Problemática actual de la vivienda en el Perú
Entre las principales fallas del sistema destacan:
- Insuficiente creación de vivienda formal.
- Nulo incentivo al mercado de renta.
- Insuficiente impulso de la vivienda multifamiliar.
- Debilidad institucional: alta informalidad, ausencia de catastro urbano y excesiva tramitología.
- Financiamiento limitado: el Fondo MiVivienda canaliza S/ 1,500 millones anuales cuando se requieren S/ 15,000 millones para cerrar la brecha (vacío estimado de S/ 13,500 millones).
- Política de vivienda social errática: solo 18% de subsidios se destinan a viviendas terminadas; el resto, a construcción en curso.
C. Aporte de la vivienda a la economía
A pesar de las dificultades, el sector inmobiliario formal es un motor de crecimiento:
- La inversión inmobiliaria en el Perú alcanzó US$ 4,768 millones en 2024, con crecimientos de 20% (2022), 23% (2023) y 4% (2024).
- Representa el 9.6% de la inversión privada total, solo superada por la minería.
- Genera cerca de 110 mil empleos directos al año; 174 mil sumando indirectos; y 275 mil incluyendo inducidos.
- La recaudación de impuesto predial en Lima Metropolitana creció de S/ 406 millones (2009) a S/ 1,495 millones (2023).
D. Políticas públicas necesarias en la vivienda del Perú
Cerrar la brecha habitacional requiere una acción coordinada que incluya:
- Fortalecer la institucionalidad del MVCS y simplificar los trámites.
- Crear un catastro urbano unificado y operadores privados de suelos.
- Ampliar el acceso a financiamiento, con mayor predictibilidad presupuestal.
- Redefinir subsidios diferenciando déficit cuantitativo (vivienda nueva) y cualitativo (mejoramiento).
- Impulsar el mercado de alquiler y la vivienda multifamiliar como alternativas de acceso.
E. Oportunidad: el alquiler formal como solución
Uno de los caminos más efectivos para cerrar el déficit es el mercado de alquiler formal, que permite a las familias acceder a viviendas de calidad sin necesidad de comprar. Sin embargo, existe una limitante tributaria que frena el desarrollo del alquiler empresarial:
- 18% de IGV sobre cada renta
- 29.5% de Impuesto a la Renta empresarial
- + 5% de dividendos si se reparten utilidades
Resultado: el alquiler corporativo puede ser aproximadamente ocho veces más costoso que el individual. Mientras una persona natural que alquila un departamento solo paga 5% de Impuesto a la Renta, una empresa que quiere desarrollar edificios para alquiler enfrenta una carga que dificulta que los números cierren. En la práctica, esto desincentiva que capitales institucionales construyan multifamilies o proyectos de alquiler de calidad, a pesar del enorme déficit habitacional.
F. Proper: PropTech especializada en el mercado de vivienda en el Perú
En este contexto, Proper Rentas se posiciona como una PropTech enfocada en la gestión de alquileres retail y multifamily en el Perú, combinando tecnología y experiencia operativa para:
- Gestión integral de edificios en alquiler.
- Procesos digitales para contratos, pagos y mantenimiento.
- Experiencia de inquilino de alta calidad que incrementa el valor de los proyectos.
Proper ya opera uno de los pocos multifamilies en el país: el edificio MODO en San Miguel, con 200 unidades en alquiler. Este modelo demuestra que, con el marco adecuado, es posible brindar vivienda formal de alta calidad y rentabilidad para inversionistas, aun en un mercado adverso.
Conclusión: hacia un mercado de vivienda formal y sostenible
La radiografía de la vivienda en el Perú es clara:
- Déficit cercano a 2 millones de viviendas.
- Crecimiento urbano 93% informal.
- Impactos negativos en salud, educación, seguridad y empleo.
Cerrar esta brecha exige políticas públicas que alineen incentivos, amplíen el financiamiento y reduzcan trabas que hoy frenan proyectos de alquiler y vivienda multifamiliar. Con un marco adecuado, el sector inmobiliario puede movilizar más inversión privada, generar empleos y mejorar la calidad de vida de millones de peruanos.
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