En 2025, el mercado inmobiliario residencial e industrial-logístico mantendrá su potencial, acelerado por la demanda y la oferta creciente, en un escenario de posibles ajustes a la baja de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios.

Así lo proyecta la holding financiera Credicorp, que –según informó a la prensa– está apostando directamente en ambos segmentos.

“Estos son los dos segmentos donde vemos bastante potencial: el de vivienda y departamentos en venta por un continuo crecimiento en oferta y demanda que se acompañará mutuamente. Todavía vemos mucha profundidad de mercado para seguir desarrollando vivienda formal”, sostuvo Numa León, director ejecutivo de Real Estate de Credicorp Capital, durante una presentación sobre el mercado inmobiliario el martes pasado.

En el mundo logístico, que es el otro extremo de la cadena, por otro lado, la firma asegura ver mucha oportunidad de desarrollo y crecimiento en nuevos parques logísticos, que acompañen a los operadores logísticos que tienen este tipo de activos en Lima.

Sobre el segmento de vivienda residencial, el ejecutivo explicó que la venta de colocaciones de enero a septiembre pasado creció 24% respecto al mismo período del 2023, gracias a un alineamiento entre la oferta de proyectos en desarrollo y la demanda esperada de los clientes. Según León, dos tendencias clave han contribuido a esta expansión. Por un lado, el cambio de la tipología de los departamentos (de menor superficie), que calzan con las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios que los hogares pueden asumir; y, por otro, el decrecimiento demográfico, que ha pasado de 3 a 2,5 miembros por familia.

“Lo que se espera es que la demanda [de departamentos para vivienda] siga creciendo principalmente en Lima Moderna, debido a la cercanía con los centros de trabajo y los polos comerciales dentro de estos distritos”, señaló, refiriéndose a los distritos de Jesús María, San Miguel, Surquillo, Magdalena y Lince. En tanto, en “Lima top” (Surco, San Isidro, San Borja y Miraflores), las ventas se mantienen “a buen ritmo, pese al enfriamiento registrado en 2022 y 2023”, según León.

Oferta de departamentos por sectores – Lima y Callao

El actual panorama del mercado residencial dista del de hace tres años atrás (2021), resaltó el ejecutivo. En aquel entonces, las desarrolladoras enfrentaron falta de liquidez y predictibilidad de costos asociada al ruido político, indicó.

Activos industriales-logísticos
En lo que refiere al segmento industrial y logístico su proyectado dinamismo está asimismo impulsado por la demanda insatisfecha de estos activos, según León.

Al respecto, el ejecutivo puntualizó que actualmente existen 17 millones de metros cuadrados (m2) de almacenes dispersos en diferentes polos de Lima, con una vacancia de 1,4% y un precio promedio de US$800/m2. “Prácticamente está todo ocupado y todos los almacenes industriales que aparecen se van tomando”, dijo. En terrenos, la vacancia llega a 1,90%, el promedio es de US$500/m2 y aún existen 98 millones de m2 por desarrollar, informó.

Según León, lo que dinamiza puntualmente este segmento es la transformación de zonas comerciales a zonas industriales (principalmente en el eje de la avenida Alfredo Mendiola, en San Juan de Lurigancho) y la decisión de los sectores logísticos, consumo masivo y metalmecánico de construir sus propias instalaciones.

La demanda de activos industriales-logísticos de clase A por parte de nuevas empresas -en un mercado con un inventario sobre todo de clase B- también suma al crecimiento futuro de este segmento, reparó León.

“Vemos que todavía hay una oportunidad de crecimiento importante [en activos industriales-logísticos ] con la aceleración del e-commerce, donde vamos a necesitar mayores centros logísticos con buena conectividad y capacidad; el aumento de inventario de seguridad para evitar quiebres de stock, que [vayan a] la velocidad con la cual ahora los distintos operadores logísticos actúan”, indicó.

A ello, sumó que ven una oportunidad para sumar nuevas clases de almacenes al inventario limeño destinados a nuevos usos, como frío, farma y data center.

El ejecutivo apuntó que se espera que entren al mercado 127.000 m2 adicionales de almacenes repartidos en cuatro submercados, especialmente en Lurín.

Ajuste de tasas
Respecto a la apuesta de Credicorp Capital en ambos segmentos, León precisó que en el residencial, holding ha invertido 17,7 millones de soles en 4 proyectos en los distritos de San Miguel, Barranco y Jesús María e invertirá 28,5 millones de soles en cuatro proyectos adicionales.

En el segmento industrial-logístico, el director ejecutivo de Real Estate de Credicorp Capital informó que lanzaron un fondo de inversión orientado a la adquisición de activos logísticos e industriales a través de tres modalidades: desarrollo propio de almacenes, proyectos “build-to-suit” (desarrollados a medida para alquilar a empresas) y “sale and lease back” (que consiste en la operación de activos de terceros contra financiamiento de largo plazo).

La apuesta del holding ocurre en un escenario de tasas de interés de préstamos hipotecarios a la baja, desde que estas alcanzaron su máximo en 2023 con 10% y hoy promedia el 8% y que podrían seguir ajustándose en el corto plazo. “Creemos que puede haber aún un ajuste para el próximo año en las tasas de créditos hipotecarios. Sin embargo, consideramos que puede ser un ajuste menor”, explica León. ¿De qué dependerá el eventual ajuste? El desempeño de tres variables está detrás.

Evolución de la tasa de interés promedio de créditos hipotecarios para vivienda

“Esto [la reducción de tasas de los créditos hopotecariso] va a depender mucho no solo de la tasa de referencia del Banco Central de Reserva, sino también de la tasa de encaje y de la curva de los bonos soberanos a 10 años, que son la referencia que toman los bancos para poder fondearse a largo plazo, como son los créditos hipotecarios. Conforme la estabilidad política acompañe y Perú pueda seguir fondeándose en el mercado internacional a tasas bajas eso va a ayudar a que se pueda lograr ese ajuste en las tasas de los bonos y por tanto en los hipotecarios”, refiere.

Hechos relevantes

  • En San Isidro, la superficie de un departamento típico era de 150 m2; actualmente es de 103 m2, contrasta León.
  • Costo de m2. En Lima Top, el precio promedio por m2 es de US$2.000, mientras que en Lima Moderna es de US$1.000 a US$1.300 por m2.
  • Precio promedio. Las inmobiliarias han migrado a proyectos inmobiliarios residenciales cuyo valor varía entre entre 300.000 y 650.000 soles, por departamento, según Credicorp.
  • Oferta residencial. Al respecto, León precisa que el 36% de los departamentos a la venta están en construcción y el 54% se ha vendido en planos. Solo un 10% de la oferta existe para entrega inmediata. “[Esto] significa que conforme la oferta va entrando al mercado, la demanda va absorbiendo distintos proyectos manteniéndolos en el mismo nivel”, explica.

FUENTE: https://forbes.pe/economia-y-finanzas/2024-12-23/mercado-inmobiliario-estos-son-los-segmentos-con-mayor-potencial-en-el-peru-segun-credicorp