COVID-19: ¿Debería emitirse una norma para postergar los pagos de alquileres?

ha prolongado hasta el 26 de abril y esto ha ocasionado una mayor preocupación sobre un tema en especial, el pago de alquileres, ya sea de inmuebles comerciales o de vivienda. En ésta situación de emergencia cabe hacerse la pregunta si es que se podría llegar a un acuerdo entre propietarios e inquilinos para no afectar sus finanzas.

Por ejemplo, en algunos países como en Francia han emitido normas para postergar estos pagos, y ya se anuncia una medida similar en España, ¿debería darse lo mismo en Perú?

Fort Ninamancco, Profesor de Derecho Civil en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, se mostró contrario a esta posibilidad, pues advierte que la actual legislación peruana ya contempla la posibilidad de renegociar los contratos de alquiler, por lo que una medida adicional podría fomentar la morosidad, afectando a los propietarios.

“Mucha gente vive de los arrendamientos, y ellos se verían afectados”, advirtió.

Por otro lado Francisco Avendaño, abogado especializado en derecho inmobiliario y socio del Estudio Avendaño, explicó al diario Gestión que existen una serie de acuerdos que pueden tomarse en estos casos. El inquilino no puede tomar esta situación como excusa para dejar de pagar el inmueble alquilado. En estos casos el propietario puede iniciar las acciones legales en su contra.

“Si vivo en una casa o departamento alquilado estoy obligado a pagar la renta, no hay excusas. Si dejó de pagar la renta el propietario -dependiendo del contrato- podría iniciar una acción legal en mi contra”, indicó el especialista. Sin embargo, ante la emergencia es una opción que, mientras dure la cuarentena, se deje sin efecto el pago de la renta y esto pasaría a pagarse en los siguientes meses.

Otra alternativa podría ser reducir el monto de la renta y aplazar la diferencia en los pagos que se realizarán los próximos meses. En el caso de los locales comerciales alquilados, al no poder hacer uso del inmueble se podría exonerar del pago, y se aplicaría el articulo 1306 del Código Civil.

Por su parte Ninamancco refiere que el actual código civil contempla la figura de la Excesiva Onerosidad de la Prestación (EOP), lo cual se da a consecuencia de un evento “extraordinario” o “imprevisible”. Ello da derecho al contratante a solicitar ante un fuero judicial o arbitral la renegociación del contrato de alquiler.

Al no poder operar una empresa en un local alquilado, la renta se ha convertido en onerosa, indica Ninamancco. Con este argumento, el arrendatario se podría sentar a renegociar con el arrendador una rebaja temporal en el pago de la renta, refiere.

“La figura de la excesiva onerosidad casi nunca se usa, pero esta coyuntura es propicia para empezar a utilizarla”, anotó.

No obstante, para Alan Pasco, asociado senior del estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría, resultará complicado apelar a la EOP.

“Es un argumento discutible, pues la EOP está pensada para otros escenarios, como el de gran inflación”, anotó.

Pasco refiere que otro camino que puede seguir la suspensión del pago de alquileres es a través del Congreso, donde ya se ha presentado un proyecto de ley para congelar el pago de la renta por dos meses.

“Pero no es una condonación de pago, sino una suspensión para que se pague luego, con el objetivo de darle un aire al arrendatario en este periodo de crisis”, anotó.

El especialista agregó que el escenario ideal es que el arrendatario logre ponerse de acuerdo con el arrendador para flexibilizar el pago de la renta, pues se debe atender a la situación extraordinaria que el Perú está viviendo.

Respecto a todo lo antes descrito El Doctor Josué Castillo Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, despejará todas nuestras dudas en un taller digital en vivo donde se expondrá los siguientes temas: