Para salir al mercado es necesario determinar el precio correctamente
Cuando ponemos nuestra propiedad en el mercado, ya sea nuestra casa o el departamento en el que vivimos, una oficina, terreno, local comercial o industrial, determinar el precio que debemos asignarle, es la primera y más importante tarea que debemos realizar. Ello nos garantizará obtener luego con éxito el cierre de nuestra operación inmobiliaria, sin pérdidas de tiempo ni de energías en el proceso.
Muchas veces los mismos propietarios son los que desean realizar el análisis, pero en la mayoría de los casos, los elementos con los que cuentan son producto de una información más subjetiva que técnica, por lo que esta situación los induce a un error en el cálculo.

El Mercado Inmobiliario, como todos los mercados de productos y servicios, atraviesa siempre por etapas de valor, y su dinamismo depende de una serie de factores técnicos, que sólo un especialista en Valuación Comercial Inmobiliaria es capaz de establecer, analizar y cuantificar.

Por ello mandar “tasar” la propiedad es lo primero que un agente de bienes raíces recomienda a los propietarios, antes de iniciar el proceso de su servicio de asesoría y gestión comercial.

¿Cuál es la información más importante que nos otorga una Tasación?
Cuando tasamos un inmueble, nos anticipamos a conocer cuál será el rango de precio en el que se venderá: ese es el principal objetivo.
Pero, además, una buena tasación nos permitirá conocer:

  • Cuál es el valor más apropiado para salir al mercado, ya sea en venta o alquiler, conforme con los valores del mercado inmobiliario de la zona, en la fecha en que es realizada.
  • El rango de precio en el que se deberían mover las futuras propuestas de prospectos interesados, así como cuál es el margen de negociación que tienen los propietarios para aceptar una oferta ya sea de compra o de arrendamiento.
  • Cuáles son las características y cualidades más importantes de la propiedad, que se constituyen en los principales argumentos de venta, para poder direccionar la labor de marketing inmobiliario, que permita llegar al sector del mercado objetivo.
  • Determinar el estado legal de la propiedad, a fin de anticiparse en el caso de ser necesario, al saneamiento de la documentación.Esto permitirá, en la medida de lo posible, tener todo listo en el momento de encontrar al comprador.

¿Qué documentos se requieren para la tasación?
Para realizar el estudio de mercado, el perito tasador requiere disponer necesariamente de los documentos más importantes del inmueble:

  • Copia Literal de la Partida Electrónica de los Registros Públicos,
  • Certificados Municipales HR y PU, y
  • En el caso de tratarse de una casa o terreno, es necesario contar con el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.
  • De ser posible, contar con los planos del inmueble, podría ser de utilidad.

¿Qué factores son los que más influyen al ponerle precio a su propiedad?

  1. En primer lugar, su Ubicación. Tanto la macro, por el distrito en el que se encuentra, el entorno inmobiliario y las vías de acceso; como la micro, llámese su ubicación exacta dentro de la manzana en la que está ubicada, si se encuentra en esquina o a mitad de cuadra, frente a un parque o frente al mar, por ejemplo.
  2. En segundo lugar, su Zonificación, que determina cual es el uso adecuado del suelo o terreno que estamos valorizando, así como el uso que se le puede dar al inmueble construido: residencial, comercial, industrial, educativo, de salud, con todas sus variantes y compatibilidades.
  3. La necesaria inspección ocular del perito tasador es muy importante, ya que le permite evaluar también entre otras cosas, su estado de conservación y la calidad de acabados, datos importantes para el cálculo de depreciación que se debe considerar en el estudio.
    También en la inspección ocular, se realiza una evaluación del entorno inmobiliario y sus principales características.
  4. En cuarto lugar, y no menos importante, está su situación legal, la cual influye directamente en el valor comercial de la propiedad.

¿Cuánto tiempo de validez tiene una tasación?
Una tasación es la fotografía del valor de un inmueble en un tiempo determinado. El perito señala en el informe la fecha en la que fue realizada y la vigencia que le da a los valores consignados. Esto debido a que condiciones tanto externas como inherentes al inmueble pueden variar en el tiempo, razón por la cual y dependiendo del tipo de inmueble, las tasaciones tienen un tiempo determinado de validez y deberán ser actualizadas cuando factores relevantes de incidencia sobre el mercado inmobiliario se hagan presentes.

Ing. Víctor Saldaña

  • Ingeniero Industrial graduado por la Universidad de Lima, con 22 años de experiencia en el Mercado Inmobiliario peruano y Gerente General de “Saldaña Consultora Inmobiliaria SAC” (Reg. Min. Vivienda N° PN-0437)
  • Miembro de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios ASPAI, NAR (National Association of Realtors) y CIPS (Certified International Property Specialist)
  • Profesor principal del Curso de Tasaciones en el Diplomado del Curso para Agentes Inmobiliarios.
  • Directivo del Consejo de Ética y Disciplina en ASPAI.